Les meilleurs conseils de Tom sur la condensation et la moisissure

Aug 19, 2023

Tom Entwistle, propriétaire résidentiel et commercial depuis les années 1970 et fondateur de LandlordZONE, offre le point de vue d'un propriétaire sur une question d'actualité. Dans cet article, Tom partage son point de vue sur l'humidité, la moisissure et la condensation dans les immeubles locatifs.

Pour plus d'informations, vous pouvez également lire le guide ultime de Total Landlord Insurance pouridentifier et prévenir l'humidité, la moisissure et la condensation dans votre bien locatifetarticle mes dépôtssur comment éviter les problèmes de caution en fin de location liés à l'humidité, à la moisissure et à la condensation.

Comment gérer l'humidité, la moisissure et la condensation dans les propriétés louées

La condensation est un problème récurrent pour les propriétaires. Nous avons tous vu ces images d'horribles murs noirs et moisis chaque fois que les médias parlent de la façon dont les propriétaires « méchants » forcent leurs locataires à vivre dans des conditions aussi dangereuses. Oui, c'est parfois vrai, mais le plus souvent, il y a d'autres raisons à cette triste histoire.

J'ai personnellement vécu ce problème à plusieurs reprises au cours de ma carrière de propriétaire. L'hiver arrive et vous recevez un appel téléphonique d'un locataire qui se plaint de « l'humidité ». Je me souviens d'un en particulier. Quand je suis arrivé à la propriété, j'ai été accueilli par un jeune homme plutôt en colère qui restait seul dans la maison. Il se plaignait amèrement de l'odeur de moisi, de l'humidité et de la moisissure de ses vêtements dans l'armoire.

Nous sommes montés ensemble et j'ai senti distinctement combien il faisait froid. Je me demandais comment il pouvait dormir là. Effectivement, ses vêtements avaient une odeur de moisi et des taches de moisissure dessus. À l’époque, j’étais mystifié. J'y avais eu beaucoup de locataires avant lui et personne ne s'était jamais plaint de ce genre de choses. Alors que je descendais, j'ai aperçu, du coin de l'œil, ses radiateurs et un radiateur mural à accumulation, tous recouverts de ses vêtements.

N'étant pas expérimenté, ce n'est que lorsque j'ai commencé à faire quelques recherches que j'ai pu rassembler les indices. Une maison très froide – il lésinait sur le chauffage – et le linge faisait sécher sur des radiateurs, causes classiques de condensation. Il n'y avait pas d'humidité structurelle dans la propriété, pas d'humidité ascendante ou pénétrante ou de fuites, la propriété était saine, il s'agissait uniquement de dégâts de condensation.

Dans ce cas, j'étais blâmé à cause des actions de ce locataire. D'autres locataires avaient vécu dans la propriété auparavant parfaitement heureux sans causer de problèmes de condensation, mais me voilà confronté à ce jeune homme en colère dans sa chambre, à qui on demande de le dédommager pour une armoire pleine de vêtements malodorants et moisis.

Qu’est-ce qui cause la condensation ?

La condensation se produit lorsque le taux d'humidité de l'air est élevé, c'est-à-dire lorsque la vapeur se condense sur des surfaces froides. Il se condensera naturellement principalement sur les vitres et les miroirs, mais s'il fait suffisamment froid, sur les murs, même sur la literie et les vêtements dans les armoires.

Si la situation dure suffisamment longtemps – produisant des quantités excessives de vapeur provenant de la cuisson, de la lessive, des douches dans les salles de bains et du séchage des vêtements mouillés à l’intérieur – alors l’humidité pénétrera profondément dans le tissu du bâtiment, le papier peint, le plâtre et la maçonnerie. Cela entraînera l’effritement du plâtre et la pourriture humide et sèche du bois. Cela conduit à un cercle vicieux dans lequel l’humidité intégrée rend la maison encore plus froide, entraînant encore plus de condensation.

Quelle est la réponse?

Il y a trois choses à faire qui garantissent d’éviter la condensation dans n’importe quelle maison :

(1) fournir un chauffage adéquat qui réchauffera le tissu. Les murs chauds ne fourniront pas de surface sur laquelle l'eau peut se condenser et pénétrer dans le tissu, et donc aucune moisissure noire n'apparaîtra. On ne voit tout simplement pas de moisissures dues à la condensation pendant une période chaude à la maison, comme disent les Américains !

(2) Ventiler la vapeur à la source et empêcher sa circulation dans la maison. Les extracteurs automatiques dans les cuisines et les salles de bains sont parfaits pour les locataires qui ne le font pas, car ils détectent les niveaux d'humidité et éliminent automatiquement la vapeur sans qu'elle ne traverse la maison. Les portes doivent néanmoins rester fermées : la vapeur monte et ce sont toujours les pièces situées à l'étage, qui sont de toute façon généralement plus fraîches, qui sont les plus touchées par la condensation.